Schwarzgeldabreden beim Immobilienkauf – eine gute Idee?

Schwarzgeldabreden beim Immobilienkauf klingen für manche nach einem schnellen Vorteil: ein Teil des Kaufpreises „unter der Hand“, weniger Steuern, geringere Nebenkosten. Doch dieser vermeintliche Gewinn kann schnell zum Bumerang werden. Wird der tatsächliche Kaufpreis nicht korrekt im notariellen Vertrag angegeben, drohen erhebliche rechtliche Folgen – bis hin zur Nichtigkeit nach § 134 BGB und strafrechtlichen Konsequenzen wegen § 370 AO. Doch was sind die konkreten Folgen der Schwarzgeldabrede im Einzelfall? JusLegal klärt auf!

Wo kein Kläger, da kein Richter – gilt das auch hier?

Auf den ersten Blick mag es so wirken, als blieben Schwarzgeldabreden folgenlos, solange „niemand etwas merkt“. Doch gerade im Immobilienbereich ist diese Annahme trügerisch. Spätestens wenn Behörden – etwa im Rahmen einer Steuerprüfung oder durch eine Selbstanzeige – Kenntnis erlangen, werden die tatsächlichen Verhältnisse offengelegt. Wer dieses Risiko kennt, kann zuvor aber durchaus von einer Kostenersparnis beim Kauf profitieren.

Die Vorteile der Schwarzgeldabrede im Immobilienvertrag

Früher wurde von vielen Literaturstimmen vertreten, dass der Kaufvertrag über einen geringeren Kaufbetrag als Scheingeschäft nach § 117 BGB nichtig sein soll. Schließlich war der vereinbarte Inhalt von den Vertragsparteien gerade nicht gewollt. Aufgrund des besonderen Formerfordernisses in § 311b BGB fehlt es dem gewollten mündlichen Vertrag an seiner Form.

In der Praxis findet jedoch mit der notariellen Erklärung der Auflassung und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch eine Heilung dieses Formmangels statt. Selbst bei Annahme einer Nichtigkeit im Rahmen der Schwarzgeldabrede wäre dadurch jedoch nicht automatisch der gesamte Kaufvertrag nichtig gewesen. Über § 139 BGB führt die Nichtigkeit einer einzelnen Klausel nur zur Nichtigkeit, wenn die Parteien den Vertrag sonst nicht geschlossen hätten. Nur in den wenigsten Fällen wird die Steuerersparnis dabei der maßgebliche Grund sein.

Kann ich mein Grundstückseigentum später wieder verlieren?

Diese Frage beschäftigt viele Käufer, die sich auf eine Schwarzgeldabrede eingelassen haben. Die gute Nachricht vorweg: Ein solcher Verstoß führt nicht automatisch dazu, dass Sie Ihr Eigentum an der Immobilie wieder verlieren. Entscheidend ist vielmehr, ob der Eigentumsübergang rechtlich wirksam vollzogen wurde – also insbesondere durch notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch. Genau hierzu hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil (Az. V ZR 115/22) eine klare Linie gezogen.

Dadurch bleibt es trotz den Risiken einer strafbaren Steuerhinterziehung zumindest auf der dinglichen Ebene beim Eigentumsübergang des Grundstücks. In der Praxis bedeutet dies, dass Ihnen die Immobilie trotz Schwarzgeldabrede beim Immobilienkauf niemand mehr nehmen kann. Nach Ansicht des BGH kommt es folglich bei Schwarzgeldabreden nicht zur Nichtigkeit.

Wo liegen die Unterschiede zur Schwarzarbeit?

Diese Entscheidung mag aus juristischer Perspektive etwas verwundern. So wurde im Rahmen der bekannten Schwarzarbeitsproblematik bereits höchstrichterlich entschieden, dass ein Verstoß gegen § 1 SchwarzArbG wegen Verstoßes gegen den Steuerhinterziehungstatbestand zur Nichtigkeit des Vertrags über § 134 BGB führt. Auf den ersten Blick ist eine solche Konstellation durchaus mit der Schwarzgeldabrede beim Grundstückskauf zu vergleichen.

Ein Unterschied liegt jedoch in der Genauigkeit der Norm. § 1 SchwarzArbG ist unmittelbar auf ein Verbot für den Abschluss von Verträgen gerichtet, die gegen steuerliche Pflichten verstoßen. Hinsichtlich des Grundstückskaufvertrags fehlt es an einer solchen Regelung. Lediglich hinsichtlich der Steuerhinterziehung nach § 370 AO sind andere Maßstäbe denkbar.

Konkretisierung wegen Steuerhinterziehung nach § 370 AO?

Die Steuerhinterziehung nach § 370 AO dient dem Zweck, das staatliche Steueraufkommen zu sichern. Anders als das Schwarzarbeitergesetz ist das Ziel daher nicht auf die Unterbindung von vertraglichen Beziehungen gerichtet. Könnte § 370 AO auch zur Nichtigkeit von Verträgen über den Grundstückskauf führen, so ginge dies in unbilliger Weise über den Gesetzeszweck hinaus.

Bei der Schwarzgeldabrede stellt die Steuerhinterziehung gerade nicht den Hauptzweck dar. Dieser liegt beim Leistungstausch der Parteien zwischen Geld und Grundstückseigentum. Die im Anteil deutlich hinter dem Kaufpreis liegende finanzielle Ersparnis stellt trotz der beidseitig eintretenden Unterverbriefung daher vom Umfang her nicht den Hauptzweck dar. Dies führt nach Rechtsprechung des BGH (Az. V ZR 115/22) dazu, dass der Kaufvertrag wirksam bleibt.

Tipp: Auch ohne direkten Vorsatz zur Steuerhinterziehung können rechtliche Probleme drohen. Die leichtfertige Steuerverkürzung nach § 378 AO stellt eine teure Ordnungswidrigkeit dar.

Wichtig: die Steuerhinterziehung bleibt strafbar!

Auch wenn der Grundstückskaufvertrag nach der Rechtsprechung wirksam bleibt, bedeutet dies keinesfalls einen „Freifahrtschein“ für Schwarzgeldabreden. Die steuerrechtliche Bewertung erfolgt unabhängig von der zivilrechtlichen Wirksamkeit des Vertrags. Sobald ein zu niedriger Kaufpreis angegeben wird, liegt regelmäßig eine Steuerverkürzung vor – und damit der Tatbestand der § 370 AO. Sollte gegen Sie ein solches Verfahren bereits eröffnet worden sein, bieten wir Ihnen mit JusLegal gerne vollen rechtlichen Beistand für Ihr rechtliches Anliegen.

Wirtschaftlich werden Sie in einem solchen Fall jedoch nicht um die Rückzahlung der vollen Gewerbesteuer herumkommen. Hinzu kommen je nach Höhe der Steuerhinterziehung zudem Geldstrafen und bei besonders hohen Verstößen auch Freiheitsstrafen. Letztere sind zwar selten, können bei entsprechenden Anklagepunkten aber auch das Ergebnis eines guten Anwalts sein.

Tipp: Zahlen Sie keine größeren Beträge „bar vorab“ ohne Dokumentation – im Streitfall haben Sie kaum eine rechtliche Handhabe und sind den Vorwürfen meist ausgeliefert.

Rechtliche Konsequenzen sind selten, aber möglich

In der Praxis zeigt sich, dass strafrechtliche Konsequenzen nicht in jedem Fall eintreten – insbesondere dann, wenn Schwarzgeldabreden lange unentdeckt bleiben. Dennoch sollte dieses vermeintliche „geringe Risiko“ nicht unterschätzt werden. Kommt es etwa durch eine Selbstanzeige, eine Steuerprüfung oder einen Streit zwischen den Vertragsparteien zur Offenlegung, können die Behörden den Sachverhalt umfassend aufrollen und neu überprüfen.

Lassen Sie es auf einen solchen Zufall daher möglichst nicht ankommen, sondern sichern Sie sich mit JusLegal die optimale Beratung im Immobilien- und Steuerrecht. Gerne tragen wir dazu bei, dass der Immobilienkauf für Sie zu einer wirtschaftlich durchdachten und rechtlich sicheren Lösung wird. Bei Fragen steht Ihnen unser kompetentes Team gerne zur Verfügung.

Häufige Fragen

• Ist eine Schwarzgeldabrede beim Immobilienkauf automatisch illegal?

  Ja, in der Regel liegt ein Verstoß gegen steuerliche Vorschriften vor, insbesondere gegen § 370 AO. Wird ein zu niedriger Kaufpreis angegeben, wird die Grunderwerbsteuer verkürzt. Auch wenn der Vertrag zivilrechtlich wirksam bleiben kann, ist die steuerliche Bewertung davon unabhängig. Damit entsteht ein erhebliches rechtliches Risiko für beide Parteien.

• Bleibt der Kaufvertrag trotz Schwarzgeldabrede wirksam?

  Nach aktueller Rechtsprechung kann der Vertrag trotz Schwarzgeldabrede wirksam bleiben. Entscheidend ist, dass der Eigentumsübergang korrekt erfolgt ist, etwa durch notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass nicht automatisch eine Gesamtnichtigkeit eintritt. Die Steuerhinterziehung ist dabei meist nicht der Hauptzweck des Vertrags.

• Kann ich mein Eigentum an der Immobilie wieder verlieren?

  In der Regel nein, sofern der Eigentumsübergang wirksam vollzogen wurde. Das bedeutet: Eintragung im Grundbuch und notarielle Abwicklung sind entscheidend. Auch bei einer Schwarzgeldabrede bleibt das Eigentum meist bestehen. Dennoch können andere Konsequenzen wie steuerliche Nachforderungen oder Strafverfahren folgen.

• Welche Risiken bestehen trotz vermeintlicher Vorteile?

  Kurzfristige Einsparungen bei Steuern oder Nebenkosten stehen erheblichen Risiken gegenüber. Neben Nachzahlungen drohen auch Zinsen und strafrechtliche Konsequenzen. Zudem fehlt oft eine rechtliche Absicherung für den „inoffiziellen“ Teil des Kaufpreises. Im Streitfall kann dies zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen.